Hlavním právním předpisem zabývající se tematikou oprav v nájemních bytech je Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které je platné od 1. 1. 2016, a stanovuje, že nájemce provádí a platí běžnou údržbu a drobné opravy, které souvisejí s užíváním bytu.

Co spadá pod drobné opravy a náklady spojené s údržbou bytu?

Tento termín přesně specifikuje občanský zákoník a jedná se o

• Opravy podlah, výměny prahů a lišt

• Opravy oken a dveří, jejich součástí, kování, klik, rolet a žaluzií, které zasahují do vnitřního prostoru bytu

• Opravy a výměny elektrických koncových zařízení, jako jsou vypínače, zásuvky, světla,…

• Opravy umyvadel, van, výlevek, dřezů, sporáků

• Malování, vnitřní nátěry, čištění odpadů, čištění spotřebičů a podlah

Kromě těchto konkrétních vyjmenovaných činností se do drobných oprav počítají i další nespecifikované, pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne 1000 Kč. V případě, že náklady tuto částku přesáhnou, opravu hradí pronajímatel.

Co hradí pronajímatel?

Všechny opravy, které se již nedají považovat za drobné a které zhoršují nebo znemožňují obývání bytu. Povinností nájemníka je toto poškození ohlásit pronajímateli, pokud nájemník škodu nenahlásí, je povinen ji uhradit sám. Ohlašovací povinnost není zákonem časově vymezena, je však nutné ji vykonat bez zbytečného odkladu. Přesnou dobu si lze upravit v nájemní smlouvě, kdy se s nájemníkem domluvíte např. na sedmi dnech, od okamžiku, kdy nájemník poškození zjistil nebo musel zjistit.

Pronajímatel zajišťuje také  výměnu celých předmětů, které jsou pevnou součástí vnitřního vybavení bytu a které již nelze opravit. Příkladem může být pokažená lednička, která již nelze opravit, ale protože byla součástí vybavení, je majitel povinen koupit novou. Tato nová položka se však nesmí promítnout do ceny nájmu. Do nájemného bez souhlasu nájemce se promítají pouze stavební úpravy, které vedou ke zlepšení kvality nájmu, tudíž veškeré spotřebiče této podmínce nepodléhají.

Lze si ve smlouvě domluvit, že se s nájemce domluvíte na menším rozsahu těchto povinností, než stanovuje nařízení vlády, případně je možné se dohodnout, že nájemce se nebude na údržbách podílet vůbec. Nelze však dohodnout větší rozsah povinností.